El Condominio y el Impuesto a las Ganancias por Alvaro Iriarte
Constituye una figura jurídica que se ubica en la intersección entre el Derecho Civil y el Derecho Tributario.
Su análisis resulta fundamental en materia fiscal, dado que la coexistencia de derechos de propiedad sobre un mismo bien genera efectos específicos respecto de la determinación, imputación y declaración de las rentas.
En términos civiles, el condominio se configura como un derecho real compartido sobre una cosa indivisa; y en el ámbito tributario, particularmente en el Impuesto a las Ganancias, no se reconoce al condominio como sujeto autónomo, sino que las utilidades y deducciones deben atribuirse directamente a cada condómino conforme a su porcentaje de participación.
Este régimen de transparencia fiscal procura evitar distorsiones en la determinación del impuesto y mantener la coherencia con los principios de equidad y capacidad contributiva que rigen el sistema tributario argentino.
Un condominio es cuando dos o más personas son dueñas de un mismo bien, por ejemplo, una casa, un departamento o un terreno.
La propiedad está compartida, pero no se divide físicamente: cada dueño tiene una parte ideal o porcentaje, que representa cuánto le pertenece.
Características principales
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Propiedad compartida: todos los condóminos son dueños del bien, aunque no haya una división física.
Ejemplo: si dos hermanos heredan una casa al 50% cada uno, ambos son dueños de toda la casa, pero en partes iguales. -
Derecho sobre todo el bien: cada condómino puede usar el bien completo, siempre que respete el derecho de los demás.
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Decisiones conjuntas:
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Para cosas simples (como arreglos o mantenimiento), alcanza con la mayoría.
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Para vender, hipotecar o hacer cambios importantes, se necesita el acuerdo de todos.
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Se puede dividir: si los condóminos no quieren seguir compartiendo, cualquiera puede pedir la división del condominio, y cada uno se queda con su parte o con el valor equivalente.
Ventajas
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Permite tener acceso a bienes costosos compartiendo gastos.
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Ayuda a mantener un inmueble sin que una sola persona asuma todo el costo.
Desventajas o riesgos
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Las decisiones pueden ser lentas o conflictivas.
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Si uno no paga su parte de los gastos, afecta a los demás.
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Es difícil vender una parte sin el acuerdo de los otros dueños.
Naturaleza del Condominio en el Derecho Civil
El Código Civil y Comercial de la Nación CCCN en sus artículos 1983 a 2003, define al condominio como el derecho real de propiedad de varias personas sobre una misma cosa indivisa.
Cada condómino posee una cuota ideal, abstracta y proporcional del bien, que le otorga derechos sobre la totalidad, limitados por los derechos equivalentes de los demás condóminos.
Principales características:
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La indivisión no suprime la propiedad individual; solo impide la división física del bien mientras el condominio subsista.
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Los actos de administración (por ejemplo, el arrendamiento o la reparación del inmueble) requieren la aprobación de la mayoría de los condóminos.
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Los actos de disposición (venta, hipoteca, etc.) requieren unanimidad.
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Cualquier condómino puede solicitar la división del condominio, salvo pacto en contrario por un máximo de 10 años.
Ventajas del condominio:
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Facilita la adquisición o conservación de bienes de alto valor (por ejemplo, inmuebles o maquinaria).
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Permite distribuir gastos y responsabilidades entre los copropietarios.
Desventajas o riesgos:
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Dificulta la toma de decisiones rápidas por la necesidad de consenso.
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Puede originar conflictos sobre la administración, el uso o la disposición del bien.
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Limita la autonomía individual de los condóminos respecto del bien compartido.
Tratamiento del Condominio en el Impuesto a las Ganancias
Principio de transparencia
La Ley de Impuesto a las Ganancias establece que son contribuyentes las personas humanas, sucesiones indivisas y las personas jurídicas expresamente enumeradas.
El condominio no figura entre ellas, por lo cual no se considera sujeto autónomo.
En consecuencia, los ingresos y gastos derivados de un bien en condominio deben atribuirse directamente a cada condómino según su porcentaje de participación.
Cada uno declara:
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Su parte de la renta generada (por ejemplo, alquileres).
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Su parte de los gastos deducibles, amortizaciones o retenciones aplicables.
Esto implica que el condominio no paga el impuesto como entidad, sino que cada copropietario lo hace individualmente, conforme a su posición fiscal (monotributista, responsable inscripto, exento, etc.).
Declaración de Rentas y Deducciones
Cada condómino debe consignar en su Declaración Jurada anual:
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El porcentaje de ingresos brutos correspondientes a su cuota
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Los gastos deducibles y amortizaciones en la misma proporción
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Los créditos fiscales o retenciones que se le hubiesen practicado a través del condominio
Este sistema requiere un adecuado registro interno de operaciones para que los condóminos puedan demostrar ante la AFIP la correcta imputación de ingresos y gastos.
Régimen de Retención Resolución General AFIP 830
La RG 830 del año 2000 regula el régimen de retención aplicable al Impuesto a las Ganancias en operaciones de compra de bienes, locaciones y servicios.
Si el condominio factura con una CUIT propia (utilizada solo a fines operativos o administrativos), el agente de retención aplicará la retención sobre el monto total. Sin embargo, dado que el condominio no es sujeto del impuesto, la retención debe distribuirse entre los condóminos según su participación.
Los condóminos deben presentar al agente de retención una nota informativa que contenga:
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Apellido y nombre o denominación
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Domicilio fiscal
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CUIT
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Porcentaje de participación
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Condición frente al Impuesto a las Ganancias
De este modo, cada uno podrá computar su parte de la retención como pago a cuenta en su declaración anual.
Jurisprudencia y Doctrina Administrativa
La Corte Suprema de Justicia de la Nación y la AFIP / ARCA han coincidido en que el condominio no tiene personalidad jurídica propia.
Por lo tanto:
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No puede ser considerado contribuyente del Impuesto a las Ganancias
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Las rentas deben ser atribuidas directamente a los condóminos
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Las retenciones efectuadas al condominio pueden distribuirse proporcionalmente entre sus miembros
La doctrina administrativa ratifica este criterio como una aplicación del principio de transparencia fiscal, diferenciando el condominio de figuras como sociedades, fideicomisos o asociaciones, que sí poseen capacidad contributiva independiente.
Comparación con Otros Tributos
- Impuesto al Valor Agregado IVA: el condominio puede actuar como locador de bienes gravados, debiendo inscribirse con una CUIT operativa, pero las obligaciones impositivas se distribuyen según la participación.
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Impuesto sobre los Bienes Personales: cada condómino declara el porcentaje de titularidad que le corresponde en la valuación del bien, sin duplicar la base imponible.
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Impuesto de Sellos o Ingresos Brutos: el tratamiento dependerá de la jurisdicción y de la naturaleza de la operación (locativa, onerosa, etc.)
Conclusión
El tratamiento del condominio en el Impuesto a las Ganancias se sustenta en el principio de transparencia fiscal, evitando atribuirle personalidad tributaria propia.
Cada condómino debe declarar individualmente su porción de ingresos y deducciones, conforme a su cuota de participación.
Este enfoque:
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Garantiza equidad fiscal, evitando una doble imposición
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Asegura la correlación entre renta y carga tributaria
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Refuerza la distinción con figuras jurídicas autónomas (sociedades, fideicomisos, sucesiones)
El cumplimiento correcto de estas disposiciones y de la RG AFIP 830 resulta esencial para mantener la seguridad jurídica y la coherencia tributaria, tanto en la administración de los bienes en condominio como en la determinación del impuesto correspondiente a cada contribuyente. Fuentes Normas fiscales y CPCE CABA
- Alvaro Iriarte
- Contador Público UBA
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- alvaro.iriarte.uba@gmail.com
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